Договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет
години, освен ако е търговска сделка (когато поне едната страна по
договора е търговец и сделката е свързана с упражняваното от него
занятие). Лицата, които имат право само на управление на имота (тези,
които не са собственици, например пълномощници) не могат да сключват
договор за наем за повече от 3 години. В случаите, когато тези предели
са превишени, договорите за наем автоматично и по силата на закона се
смятат сключени за 10, съответно 3 години.
Договор за наем на
недвижим имот за срок повече от една година трябва да бъде нотариално
заверен и да бъде вписан в имотния регистър.
При продажба на
недвижимия имот, предмет на договора за наем, същият остава в сила за
новия собственик, ако е бил вписан в имотния регистър. Ако договорът за
наем, има достоверна дата (нотариална заверка на датата), той е
задължителен за новия собственик до предвидения в него срок, но за не
повече от една година от прехвърлянето. Ако няма достоверна дата и
наемателят използва имота, договорът е задължителен за приобретателя
като договор за наем без определен срок.
Наемателят е ползвател на наетата вещ, който заплаща наемна цена.
Наемодател
може да бъде не само собственикът на вещта, а и носителят на вещното
право на ползване, всеки от съсобствениците на вещта, друг наемател -
при условие, че наемодателят не е забранил изрично вещта да бъде
пренаемана от трети лица.
Договора за наем
е сключен с постигането на съгласие между страните, което не е
необходимо да бъде облечено в определена форма. Действителни са както
устното споразумение, така и ПИСМЕНИЯТ ДОГОВОР. Но за да може да бъде противопоставен договорът за наем
на трети лица, които са придобили имота от наемодателя, преди
изтичането на срока на наема, е необходимо да се има предвид следното:
ако сключеният договор за наем на недвижим имот е вписан в имотния регистър, той остава в сила спрямо приобретателя (чл. 237, ал. 1 ЗЗД).
Ако има достоверна дата (например заверен е от нотариус), договорът е
задължителен за новия собственик до изтичане на срока му, но за не
повече от една година от прехвърлянето на имота (чл. 237, ал. 2 ЗЗД).
